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2018澳大利亚房产投资分析,房价稳定上涨,墨尔本房产投资前景良好

日期:2018-03-01      点击率:346

在过去的五年中,优越的投资环境和整体房市的大幅增长使得国内外投资者获得超高的投资回报。但随着投资环境的变化,投资者需要充分了解市场趋势,实时调整投资策略。

BIS牛津大学经济研究所(BIS Oxford Economics)调查负责人Frank Gelber教授表示:他对于澳洲未来整体投资环境仍非常看好,在未来五年内,澳洲整体房产市场的平均年投资回报在2%-10%之间。

他针对未来房产投资的策略指出一些建议:

首先投资者需要把投资回报的重点从中短期的房产本身资本增长转向中长期的租金回报。投资者购入房地产后,如果不转手卖出去,也不留作自住,而是用来出租的话,就可定期收取租金。


从历史数据来看,房价多年来一直处于稳定增长的情况,其中原因不外乎以下几点:

人口增长带动澳洲住房需求

从经济学角度来说,供求关系是影响商品价格的根本因素,房价的变化主要受住房需求的影响。

首先,移民的涌入和人口的增长带动了住房的需求。澳大利亚统计局(ABS)数据显示,在截至2017年6月的一年里,澳洲人口激增了38.8万人,相当于每天增加了逾1000人,人口增长率维持在每年1.6%。根据目前的预测,澳洲总人口将在2050年以前突破3800万。


▲澳大利亚本土和海外人口增长图(2017年6月)

在澳洲各大首府城市中,墨尔本的人口增长速度已经超出预估速度,预计很快会成为澳大利亚人口最多的城市。根据澳洲住房产业协会(HIA)的预估,每年要建18万套住房才能满足这样的购房需求,因此,近年来,澳洲一直处于购房的需求远大于供给的状态。


其次,众所周知,澳洲作为留学大国,拥有世界领先的教育制度、合理的留学费用、安全的生活环境和积极的移民政策。2016年,约有55万来自200多个国家的留学生来到澳洲学习,留学生数量激增13%,创下新纪录。租房需求和市场日益激烈,这也进一步促进了澳洲租房的低空置率和较高的回报率。

严格的建房制度和完善的法律体系

澳洲的房屋买卖制度是非常透明的。开发商、律师及银行要严格分开,购房买卖合同必须由双方代表律师解释签署,买家的首付必须转交到房产律师的信托账户,作为第三方托管。


土地交易价格完全透明,开发流程公开化,澳洲的开发商和建筑商也不会同时参与,避免联合控制。这些严格的建房制度和法律体系让越来越多的人放心购买房产,也间接促进了一波接一波的购房热。

房产投资环境稳定

澳大利亚经济一直运行良好,已经超过26年没有出现经济衰退,即使在全球金融危机的状况下,澳洲也保持着相对稳定的大环境。


自2016年8月以来,澳洲的现金利率就一直维持在1.5%的历史低位不变,据预测,未来也将继续保持1.5%低利率。现金利率降低,意味着市场流动资金增加,房产交易数量增多,这也是澳洲整体房价将继续上涨的重要因素之一。


在2018年全球经济自由指数排名中,澳大利亚排名第5。 所以,稳定的金融环境和透明的监管制度,也是澳洲房产上升的保障。



澳洲房产投资大环境优越的前提下

墨尔本凭借多重市场优势

在全澳房产投资中,占据先机


墨尔本房价强势上涨

 一直以来,墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势,近年来,不少区域的房价更是呈现火箭式增长。据CoreLogic数据显示,在澳洲的609个百万澳元城区中,墨尔本共有141个,占据了墨尔本区域总数的三分之一。而在5年前,墨尔本的百万澳元城区还只有30个。如今,越来越多百万澳元城区出现在墨尔西区。据预测,未来几年,西区的多个区域也将很快加入百万元城区行列。

    

人口增长,基建增加,促进房价增长

移民率高、人口增速快,墨尔本住房供不应求

据《时代报》报道,截止到2016年澳洲人口普查的5年内,共有485,220名居民迁移到墨尔本,其中大部分人都来自于澳大利亚其他地区或海外。目前,墨尔本是全澳人口增长速度最快的首府城市,预计其最早将在2031年左右超越悉尼,成为澳大利亚第一大城市。

人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求。然而,维州的住房批建量却有所下降。BIS预测维多利亚州公寓的开工量会大幅减少,从2015年的峰值(近19800套)降至2021年的谷值(约7200套),墨尔本房市将面临严重的供不应求的局面,房价也将进一步上涨。


政府增加基建经费,提升宜居水准

墨尔本政府计划升级近10万个住宅街区的基础建设,维州规划厅长怀恩(Richard Wynne)表示,稳定土地供应以及高质量区域规划都至关重要。

未来10年,维州政府的基础设施建设经费将从平均每年49亿澳元上升至84亿澳元,这一数字还将继续上升。政府的基础建设无疑为房价增长提供了强有力的支持。


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